Haus mit Wohnrecht verkaufen - das müssen Sie berücksichtigen!
Wer eine Immobilie bzw. Wohnung oder Haus mit Wohnrecht verkaufen will, der sollte einige Besonderheiten beachten. Das Wohnrecht gehört zum dinglichen Recht, es bezieht sich auf eine Sache, in diesem Fall auf Immobilien. In diesem Ratgeber erfahren Sie welche Vor- und Nachteile durch das eingetragene Wohnrecht entstehen können, wie Sie den Wert des Hauses mit Wohnrecht ermitteln und welche Formen des Wohnrechts vorhanden sind. Finden Sie heraus, ob man das eingetragene Wohnrecht wieder aufheben kann und treffen Sie die richtigen Entscheidungen, wenn Sie ein Haus mit Wohnrecht auf Lebenszeit verkaufen wollen.
Wohnrecht einfach verstehen - Die verschiedenen Formen des Wohnrechts
Das lebenslange Wohnrecht wird aus verschiedenen Gründen eingetragen. Es kann einer Person oder mehreren Personen zustehen und bezieht sich auf die Nutzung der Immobilie. Die eingetragene Person ist nicht Eigentümer des Objekts. Das Wohnrecht kann einzelne Teile der Immobilie umfassen oder sich auf das gesamte Objekt beziehen.
Welche Formen des Wohnrechts gibt es?
Ein Wohnrecht kann befristet, unbefristet, entgeltlich und unentgeltlich eingetragen werden. Welche Formen und Unterschiede es gibt, erfahren Sie in diesem Abschnitt.
Befristetes und unbefristetes Wohnrecht
Es kann ein befristetes Wohnrecht im Grundbuch eingetragen sein, welches sich zeitlich begrenzt und einer Person ein Wohnrecht auf Zeit zugesteht. Das unbefristete Wohnrecht bedeutet Wohnrecht auf Lebenszeit. Das unbefristete Wohnrecht endet mit dem Tod des Rechteinhabers. Es gibt auch Sondervereinbarungen im Wohnrecht, die an bestimmte Forderungen geknüpft sind. Kommt der Wohnrechtinhaber diesen Verpflichtungen nicht nach, erlischt das Wohnrecht ebenso.
Wohnungsrecht vs. Nießbrauchrecht
Die alleinige Nutzung im Wohnrecht beschreibt das Wohnungsrecht. Hier wird das gesamte Objekt zur alleinigen Nutzung an eine Person oder an mehrere Personen abgegeben. Das Wohnrecht und die alleinige Nutzung beschreibt im Wohnungsrecht, dass die Immobilie allein zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Ein Wohnrecht kann nicht nur für die Verwandtschaft eingetragen werden, rein theoretisch kann man jede Person mit einem Wohnrecht begünstigen. Anders als im Nießbrauchrecht Das Nießbrauchrecht hingegen, eignet sich besonders für ältere Menschen, die das gebundene Kapital des Hauses freisetzen möchten. Der Vorteil für die Personen mit Nießbrauchrecht ist, dass sie weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben oder Mieteinnahmen erzielen können. Wer sein Haus mit Nießbrauchrecht verkaufen will, der erzielt einen geringeren Kaufpreis, wohnt aber in der Regel unentgeltlich und ist befreit von Instandhaltungskosten und Sanierungsarbeiten am Objekt.
Entgeltliches Wohnrecht und unentgeltliches Wohnrecht
Ein Wohnrecht kann entgeltlich oder unentgeltlich festgelegt sein. Die Höhe des monatlichen Entgelts bestimmt letztendlich den möglichen Verkaufspreis und die Rendite die sich für den Käufer daraus ergibt.
Was bedeutet es, ein Haus mit Wohnrecht zu verkaufen?
Wer sein Eigenheim verkaufen will und sich ein Wohn- bzw. Nießbrauchrecht eintragen lassen möchte, der muss einiges beachten. Vor allem ältere Eigenheimbesitzer nutzen diese Möglichkeit, um das gebundene Kapital freizusetzen und gleichzeitig sicher wohnen zu können. Ein Haus mit Wohnrecht zu verkaufen bedeutet, dass der Käufer nicht selbst einziehen kann, solange das eingetragene Wohnrecht gilt. Das eingetragene Wohnrecht kann eine oder mehrere Personen einbeziehen, die entweder entgeltlich oder unentgeltlich wohnen bleiben können. Der Hausverkauf mit Wohnrecht richtet sich somit an Kapitalanleger und Investoren und nicht an Personen, die das Objekt selbst zu Wohnzwecken nutzen möchten. Im Grunde läuft der Hausverkauf mit Wohnrecht genauso ab, wie ein herkömmlicher Hausverkauf.
Wo liegt der Unterschied Haus mit Wohnrecht auf Lebenszeit verkaufen, zum normalen Hausverkauf?
Der wesentliche Unterschied zum normalen Hausverkauf liegt darin, dass der Wert des Wohnrechts den Verkaufswert schmälert. Umso jünger die begünstigte Person ist und je nachdem ob ein befristetes oder lebenslanges Wohnrecht gewährt wurde, reduziert sich der Verkaufspreis gemessen am Kapitalwertfaktor des statistischen Bundesamts. Wer sein Haus mit Wohnrecht verkaufen will, der bekommt weniger Geld aus dem Verkaufserlös, kann aber in der gewohnten Umgebung alt werden und einen sicheren Lebensabend genießen. Mit dem Hausverkauf bleibt das Wohnrecht beim Begünstigten. Nur mit dessen Zustimmung kann ein Wohnrecht vorzeitig aus dem Grundbuch gelöscht werden und zudem ist eine Abfindung an den Rechteinhaber fällig. Beim normalen Hausverkauf kann der neue Eigentümer zum vereinbarten Zeitpunkt selbst einziehen und die Immobilie für seine Zwecke nutzen. Der Hauptunterschied liegt darin, dass sich der Immobilienkauf mit Wohnrecht hauptsächlich an Kapitalanleger richtet, die nicht planen selbst einzuziehen, sondern vom günstigen Preis oder von den Mieteinnahmen profitieren möchten.
Immobilie mit Wohnrecht verkaufen und die Vorteile und Nachteile für den Verkäufer
Wer seine Wohnung oder sein Haus mit Wohnrecht verkaufen will, der kann viele Vorteile erleben aber auch Nachteile erfahren:
Vorteile Haus mit Wohnrecht verkaufen
- befristete Bleibe oder unbefristetes, sicheres Wohnen auf Lebenszeit für den Rechteinhaber
- Abfindungszahlung an den Rechteinhaber verhandelbar, sollte der Käufer selbst einziehen wollen
- Haus mit Wohnrecht verkaufen, z.B. als Kapitalanlage für Investoren
- steuerliche Begünstigung durch eingetragenes Wohnrecht bei Erbe
- keine Verpflichtungen des Rechteinhabers, bzgl. Sanierung und Instandhaltung
- Wohnrecht ist nicht pfändbar
- Rechteinhaber kann in der gewohnten Umgebung wohnen bleiben
Nachteile Hausverkauf mit Wohnrecht
- zahlt der Käufer den Kredit nicht pünktlich ab und kommt es zur Zwangsversteigerung, erlischt das eingetragene Wohnrecht
- Verkaufserlös einer Immobilie mit Wohnrecht ist geringer, als bei einem herkömmlichen Hausverkauf
- das eingetragene Wohnrecht ist nicht auf andere Personen übertragbar oder vererbbar
- gegebenenfalls größerer Aufwand, das Haus mit Wohnrecht zu verkaufen
- Ablösung des Wohnrechts nur mit Zustimmung des Begünstigten möglich
Ist eine Aufhebung des Wohnrechts möglich?
Das eingetragene Wohnrecht kann durch eine Abfindung an den Rechteinhaber abgelöst werden. Der Hausverkäufer und Eigentümer kann eine Abfindung in bestimmter Höhe vorschlagen, denn ein Einfamilienhaus, eine Wohnung oder ein Reihenhaus lässt sich besser ohne Wohnrecht verkaufen. Es kommt nun darauf an, auf welche Abfindungshöhe sich beide Parteien einigen können. So oder so erzielt der Hausverkäufer mit Wohnrecht einen geringeren Verkaufspreis, als derjenige, der sein Haus auf herkömmliche Weise veräußert. Kommt eine Zwangsversteigerung in Betracht, ist das eingetragene Wohnrecht nicht mehr aufrecht zu erhalten. Die Bankenforderungen stehen im Grundbuch oberhalb des eingetragenen Wohnrechts und haben Priorität.
Welche Alternativen zum Wohnrecht gibt es?
Wenn Sie weiterhin in Ihrer Immobilie wohnen bleiben möchten, dann müssen Sie sich nicht unbedingt Ihre Immobilie mit Wohnrecht verkaufen und ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen. Sie können auch andere Wege einschlagen, um an das gebundene Kapital heranzukommen:
Immobilienteilverkauf
Wer sein Haus zum Teil verkauft, der kann vom lebenslangen Wohnrecht profitieren. Sie können weiterhin Ihren Lebensabend im gewohnten Haus verbringen und haben gleichzeitig Kapital zur Verfügung.
Leibrente
Sie verkaufen Ihr Haus mit Wohnrecht und können in der gewohnten Umgebung wohnen bleiben. Sie erhalten eine monatliche Zahlung in Form einer Rente auf Lebenszeit und können somit Ihre Altersvorsorge aufbessern, ohne das Haus verlassen zu müssen.
Berechnung des Immobilienwertes bei Immobilien mit Wohnrecht
Wenn Sie ein Objekt mit Wohnrecht verkaufen, wird zuerst der Wert des Wohnrechts ermittelt. Der Verkäufer hat durch die Wertermittlung zwei Möglichkeiten. Entweder geben Sie den Wert des Wohnrechts an den Rechteinhaber ab und lösen das Wohnrecht im Grundbuch auf. Es ist auch möglich, dass Sie den Wert des Wohnrechts vom Verkaufspreis abziehen und erzielen somit einen geringeren Verkaufsgewinn.
Ob es sich lohnt eine Immobilie mit Nießbrauch oder Wohnrecht zu verkaufen, hängt von vielen Faktoren ab. Die Lage des Objekts ist entscheidend, die Mieteinnahmen spielen eine Rolle, ebenso das Alter des Wohnrechtbegünstigten und das Geschlecht. Um die Wertminderung bei Wohnrecht auf Lebenszeit zu ermitteln, orientieren Sie sich an der aktuellen Sterbetafel und den Kapitalwertfaktoren des statistischen Bundesamtes. Es wird eine Verzinsung von 5,5 % zu Grunde gelegt. Dieser Link führt Sie auf die Seite des statistischen Bundesamts: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Erbschaft_Schenkungsteuerrecht/2020-10-28-bewertung-einer-lebenslaenglichen-nutzung-oder-leistung-stichtage-ab-1-1-2021.html
Die Formel zur Berechnung des Wohnwertes lautet:
Jahresmiete Einnahmen x Kapitalwertfaktor = Wohnrechtwert
Beispiel zur Berechnung des Wohnwerts bei unbefristetem Wohnrecht
Ein Einfamilienhaus hat einen Wert von 300.000 €. Die Miete für die Größe, Ausstattung und die Lage beträgt im Monat 650 €. Der Verkäufer hat seinem 48 Jahre alten Neffen ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Laut statistischem Bundesamt beträgt der Kapitalwertfaktor bei einem Mann im Alter von 48 Jahren, 15,345.
Laut Formel beträgt der Wohnwert:
(650 € x 12 Monate) x Kapitalwertfaktor 15,345 = 119.691 €
Sie können die Immobilie zu einem Preis von 180.309 € zum Verkauf mit Wohnrecht anbieten.
Wertermittlung des Wohnrechts bei befristetem Wohnrecht
Auch ein befristetes Wohnrecht mindert den Verkaufspreis, wenn Sie ein Haus mit Wohnrecht verkaufen wollen. Für die Berechnung entnehmen Sie den jeweiligen Kapitalwert, gemessen an der Laufzeit, aus folgender Tabelle: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/anlage_9a.html
Die Formel für die Berechnung lautet:
Jahresmiete x Kapitalwert aus der Tabelle für befristetes Wohnrecht
Die steuerliche Behandlung des Wohnrechts
Vor dem Finanzamt gilt ein eingetragenes Wohnrecht, wie eine Schenkung und deshalb kann es sein, dass der Begünstigte eine Schenkungssteuer entrichten muss. Dabei kommt es maßgeblich auf den Wert des Wohnrechts an und ob ein entgeltliches oder unentgeltliches Wohnrecht vereinbart wurde. Das Finanzamt muss laut Bewertungsgesetz einen Zinssatz von 5,5 % veranlassen. Zum anderen kommt es auf das Alter des Begünstigten an, der Kapitalwert wird wiederum aus der Sterbetafel des statistischen Bundesamts entnommen. Zudem kommt es auf den Steuerfreibetrag an, z.B. wenn einer der Ehepartner ein eingetragenes Wohnrecht inne hat oder wenn minderjährige Kinder zu versorgen sind. Anders sieht es aus, wenn das Wohnrecht an Einzelpersonen übergegangen ist und wenn diese nicht verheiratet sind oder aus einem anderen Grund eine höhere Besteuerung entrichten müssen. Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater beraten und die mögliche Besteuerung ermitteln.
Abwicklung Hausverkauf mit Wohnrecht
Ein Hausverkauf mit Wohnrecht läuft in der Regel genauso ab, wie ein herkömmlicher Immobilienverkauf. Sie müssen lediglich folgende Dinge bei der Abwicklung beachten:
- Überlegen Sie, ob Sie dem Rechteinhaber eine Abfindung vorschlagen, um das Wohnrecht zu beenden, um das Haus gewinnbringender zu verkaufen
- Eine vorzeitige Beendigung des Wohnrechts ist nur mit Zustimmung des Begünstigten möglich
- Holen Sie sich einen kompetenten Makler zur Hilfe, der den Wert des Hauses genauer bestimmen kann und den Wert des Wohnrechts für Sie ermittelt
- Die Veräußerung einer Immobilie mit Wohnrecht verläuft genauso ab, wie der Verkauf eines Hauses ohne Wohnrecht
- Der Notar wickelt den Kaufvertrag ab, lässt das Wohnrecht im Grundbuch eintragen und weißt auf die Rechte und Pflichten beider Parteien hin
Solche Entscheidungen sollten wohl überlegt sein und dabei stehen wir Ihnen gerne zur Seite. Wir, Immobilienmaklerinnen Petra Berberich und Nina Egner, besprechen in Ruhe die verschiedenen Möglichkeiten und ermitteln für Sie den Wert Ihrer Immobilie.
Wir sind durch unsere längjährige Tätigkeit mit solchen Abläufen und Abwicklungen vertraut, wissen worauf es ankommt und begleiten Sie während des gesamten Verkaufsprozesses Ihre Wohnung oder Ihres Hauses mit Wohnrecht.
Gerne stehen wir Ihnen für einen unverbindlichen Ersttermin zur Verfügung und freuen uns darauf Sie im Raum Mannheim kennenzulernen.
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