Die Entscheidung, das eigene Haus zu verkaufen, ist für viele Menschen ein emotionaler Schritt. Lebenssituationen, Wohnbedürfnisse und Anforderungen verändern sich und es gibt zahlreiche Eigenheimbesitzer, die sich für einen Hausverkauf entscheiden. Wenn auch Sie mit dem Gedanken spielen, Ihre Immobilie zu veräußern, dann ist dieser Beitrag genau der Richtige für Sie. Erfahren Sie, worauf beim Immobilienverkauf zu achten ist, welche Unterlagen Sie benötigen und welche Möglichkeiten es gibt, das Haus trotz Verkauf bewohnen zu können.
Immobilienverkauf: Checkliste und Anleitung
Wie Sie am besten Ihr Haus verkaufen
Wenn Sie Ihr Haus bzw. Immobilie gewinnbringend verkaufen möchten, dann sollten Sie einen Immobilienmakler mit der Veräußerung beauftragen. Der Makler ermittelt den Wert des Hauses und bezieht wichtige Faktoren, wie z.B. Ausstattung, Bauweise, Lage und Infrastruktur mit ein. Der Makler kümmert sich um alle Unterlagen, um die Wohnflächenberechnung und führt die Besichtigungstermine durch. Er kann sämtliche Fragen zum Objekt beantworten und hat im besten Fall vorgemerkte Kunden, die auf ein Objekt wie Ihres schon lange gewartet haben.
Wenn Sie Ihr Einfamilienhaus, Ihre Wohnung, Doppelhaushälfte oder sonstige Immobilie selbst verkaufen wollen, dann müssen Sie sorgfältig vorgehen und wichtige Dokumente zusammenstellen, die für das Exposé und für den notariellen Kaufvertrag notwendig sind.
Checkliste für den Immobilienverkauf
1. Schritt Wertermittlung: Fairen Angebotspreis bzw. Verkehrswert ermitteln
Bei der Wertermittlung Ihres Objekts können Sie zu hilfreichen Online Wertermittlungsrechnern greifen oder die Immobilienpreise aus der nahen Umgebung mit Ihrem Haus vergleichen. Wichtig sind Lage, Ausstattung und Zustand des Hauses. Die Lage bezieht sich auf die vorhandene Infrastruktur, die wirtschaftliche Entwicklung und den Wohnwert des Wohnumfelds. Der Gebäudezustand beschreibt den Sanierungsaufwand, dabei sind Faktoren, wie z.B. Baujahr, Energieeffizienzklasse und der aktuelle Modernisierungsstand von Bedeutung. Für die Verkehrswertermittlung können Sie einen Makler beauftragen oder einen Sachverständigen für Immobilien, um auf der sicheren Seite zu sein. Wer sein Angebot im Nachhinein senkt, von vorn herein einen zu hohen Preis ansetzt oder wer sein Haus zu günstig anbietet, der schreckt viele Interessenten ab und braucht länger, um das Haus zu verkaufen. Wichtig ist es eine Zielgruppe für das Haus ausfindig zu machen. Ist das Objekt besser geeignet für eine Familie, für Senioren oder für tierliebe Menschen, die einen großen Garten bevorzugen? Sprechen Sie Ihre Zielgruppe direkt an und richten Sie Ihr Exposé, die Objektfotos und die Ansprache nach dieser Interessensgruppe aus.
2. Schritt Dokumentensammlung: Wichtige Unterlage für den Immobilienverkauf
Wer sein Haus verkaufen will, der muss einige Unterlagen zusammenstellen. Diese Dokumente müssen Sie für den Verkauf beschaffen:
- Baupläne
- Bauakte, Baubeschreibung
- aktueller Grundbuchauszug
- Objektfotos
- Grundflächen-, Nutz- und Wohnflächenberechnung
- Kubatur Berechnung
- Lageplan, Flurkarte
- Sanierungs- und Modernisierungsnachweise
- Energieausweis
- Grundriss
- Seitenansicht
- Querschnitt
- Wohngebäudeversicherung
- Bei Erbpacht oder Erbbaurecht entsprechende Belege anhängen
- Exposé
3. Schritt: Verkaufsstrategie ermitteln
Besteht eine große Immobilienfrage in Ihrer Umgebung, dann lohnt sich das Bieterverfahren. In diesem Verfahren setzen Sie den Angebotspreis relativ niedrig an, wobei der Höchstbietende den Zuschlag erhält. Beim herkömmlichen Immobilienverkauf sollten Sie den Angebotspreis so ansetzen, dass Sie noch etwas Verhandlungsspielraum in Reserve haben und dem potentiellen Käufer preislich entgegenkommen können. Überlegen Sie, wie Sie Ihre Zielgruppe erreichen wollen. Vergleichen Sie die Preise der Online Immobilienportale und die der regionalen Zeitungen.
4. Schritt: Exposé erstellen und Anzeigen schalten
Erreichen Sie mehr Interessenten, indem Sie Ihre Anzeige professionell und leicht verständlich gestalten. Ein übersichtliches und ansprechendes Exposé mit detaillierten Objektfotos und Informationen, wirkt seriös und vertrauensvoll. Schalten Sie Ihr Hausinserat gegen eine Gebühr für einen bestimmten Zeitraum frei oder schalten Sie Annoncen in der Tageszeitung. Überlegen Sie sich einen ansprechenden Text, der Ihre Immobilie, den Zustand und die Ausstattung beschreibt. Gehen Sie auf die naheliegende Umgebung ein und nennen Sie Schulen, Kindergärten, Freizeitattraktionen, Einkaufsmöglichkeiten und gute Verkehrsanbindungen. Bearbeiten Sie die Objektfotos und achten Sie darauf, dass alle Räume ausreichend beleuchtet sind. Freundliche, helle Räumlichkeiten wirken ansprechend und einladend. Folgende Informationen sollten im Exposé enthalten sein:
- Adresse
- Lagebeschreibung, Standortbeschreibung
- Grundstücksbeschreibung, Quadratmeter Grundstück, Lageplan
- Objektbeschreibung z.B. Bauweise, Immobilientyp, Baujahr, Anzahl der Geschosse und Zimmer
- Wohn- und Nutzflächenberechnung, Grundrisse
- Objektfotos
- Energieausweis, Angaben zum Energieträger und Höhe des Energieverbrauchs
- Hinweise zu bereits durchgeführten oder noch nicht erfolgten aber notwendigen Sanierungen, Modernisierungen am Objekt
- idealer Weise Wertgutachten durch Sachverständigen beilegen
- Besichtigungszeiten, Kontaktdaten
- Angabe zu frühestem Einzugsdatum
- Verkaufspreis
5. Schritt: Ehrliche Verkaufsgespräche mit Interessenten führen
Sie sind von nun an zu den genannten Zeiten für die Interessenten erreichbar, klären offene Fragen am Telefon und vereinbaren Besichtigungstermine. Verschweigen Sie keine Mängel am Objekt, denn arglistig verschwiegene Mängel können Ihnen später zur Last werden. Der Käufer hat 5 Jahre lang Anspruch auf Behebung der arglistig verschwiegenen Mängel, je nachdem wann er Kenntnis vom Mangel erhalten hat und je nachdem wann die Schlüsselübergabe erfolgt ist. Die Verjährungsfrist endet erst nach einem Zeitraum von 10 Jahren nach Schlüsselübergabe, deswegen sollten Sie beim Hausverkauf immer ehrlich sein und mit offenen Karten spielen. Idealer Weise haben Sie ein Immobiliengutachten vorzuweisen und können somit schneller das Vertrauen der Interessenten gewinnen.
Haus bzw. Immobilie gewinnbringend verkaufen, Steuern sparen und Fehler vermeiden
Beim Verkauf einer Immobilie können Steuern anfallen, z.B. wenn Sie Ihr Haus vor der Spekulationsfrist von 10 Jahren veräußern wollen. Die sogenannte Spekulationssteuer ist eine Steuer, die Privatpersonen auferlegt wird, wenn diese Gewinne aus Privatverkäufen oder Gewinne aus Wertpapieren und Kapitalanlagen erzielen. Der Immobilienverkauf wird unter der Rubrik Privateinkünfte versteuert und ist abhängig von der Höhe des Einkommens, von der Steuerklasse, vom erzielten Verkaufspreis und vom Zeitpunkt des Hausverkaufs. Wer Immobilien kauft und schnell wieder verkauft muss mitunter Spekulationssteuer zahlen und die Höhe der Steuer ist abhängig von der bisherigen Nutzung der Eigentümer.
Wie kann man die Spekulationssteuer vermeiden?
Ehepartner und Paare beispielsweise sind bis zu einem Freibetrag von 500.000 € von der Spekulationssteuer befreit, wenn Sie das Objekt vor dem Verkauf mindestens zwei Jahre selbst bewohnt haben und auch im Jahr des Verkaufs selbst bewohnen. Die Spekulationssteuer kann wirksam gesenkt werden, indem man Kosten auflistet, die mit dem Hausverkauf in Verbindung stehen. Maklerkosten, Gebühren, Kosten für Inserate, Grunderwerbsteuer, Sanierungs- und Modernisierungskosten in der Vergangenheit, etwaige Kaufnebenkosten und die Vorfälligkeitsentschädigung können Sie mit in die Berechnung fließen lassen und die Spekulationssteuer effektiv senken.
Timing beim Immobilienverkauf
Im Moment erhalten Sie Höchstpreise für Immobilien, denn die Nachfrage ist groß und der Wohnraum ist knapp. Vor allem in Ballungsgebieten und in Stadtnähe kann sich ein Verkauf lohnen aber auch Immobilien auf dem Land sind sehr gefragt. Für viele Eigenheimbesitzer ist es nie der richtige Moment das geliebte Zuhause zu verkaufen. Wenn sich Lebensverhältnisse verändern, dann ist oftmals unausweichlich die Immobilie zu verkaufen. Ein kleiner Trost ist, dass Sie aktuell einen guten Preis erzielen können. Je nach Region und Lage erhalten Sie ein Vielfaches von dem Preis, den Sie einst gezahlt haben.
Wie lange dauert es, das Haus zu verkaufen?
Wie schnell Sie Ihr Haus verkaufen können hängt von der Nachfrage in Ihrer Region ab. Zudem ist es wichtig, dass Sie Ihre Anzeigen professionell gestalten und das Vertrauen der Interessenten gewinnen. Die Objektfotos, die Beschreibung und die Ansprache spielen eine große Rolle und sind ausschlaggebend für den schnellen Immobilienverkauf. Im Durchschnitt dauert es 6 Monate, bis Sie einen Käufer gefunden haben, bis der Kaufvertrag unterzeichnet, notariell beurkundet und das Haus rechtmäßig verkauft ist.
Kostenpunkt Immobilie verkaufen - welche Kosten kommen auf den Verkäufer zu?
Lohnt es sich das Haus zu verkaufen? Die Frage stellen sich viele Eigenheimbesitzer, wenn sie erfahren, welche Kostenpunkte beim Hausverkauf anstehen können. Ob sich der Verkauf Ihrer Wohnung, Ihres Einfamilienhauses oder Ihrer Villa lohnt, hängt von zahlreichen Faktoren ab.
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, dann müssen Sie einige Kosten tragen. Für die Beschaffung fehlender Unterlagen, beispielsweise beim Katasteramt, müssen Sie für die Auszüge Gebühren und Kopiergeld bezahlen. Wenn Sie einen Sachverständigen mit der Wertermittlung beauftragen, kommen je nach Aufwand etwa 1000 € bis 3000 € auf Sie zu. Der Preis für die gutachterliche Wertermittlung ist verhandelbar und beträgt in der Regel ca. 0,5% - 1% vom Verkehrswert. Viele Verkäufer nutzen Online Immobilienportale, um das Eigenheim zu verkaufen. Wenn Sie ein Haus online verkaufen wollen, dann ist diese Entscheidung mit Kosten verbunden. Zahlreiche Verkaufsportale erheben eine Gebühr, die mehrere hundert Euro betragen kann. Hierbei kommt es maßgeblich darauf an, wie lange Ihr Objekt online sichtbar für Interessenten sein soll. Neben den Kosten für Inserate, Anzeigen und Annoncen kommen Kosten auf Sie zu, wenn Sie innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren Ihr Haus verkaufen. Die Bank erhebt eine Vorfälligkeitsentschädigung auf die verlorene Kreditzeit und den möglichen Gewinn, den die finanzierende Bank daraus zieht. Nicht selten zahlen Hausverkäufer mehrere tausend Euro, je nach Restlaufzeit und Kreditstand. Zudem kann es sein, dass Sie die Spekulationssteuer entrichten müssen.
Wer trägt die Notarkosten?
Die Notarkosten trägt der Käufer der Immobilie. Sie als Verkäufer zahlen die Löschung einer eventuell eingetragenen Grundschuld aus dem Grundbuch. Der Käufer muss die Kosten für den neuen Grundbucheintrag selbst zahlen.
Sonderfall Hausverkauf - kann man in Ausnahmesituationen eine Immobilie verkaufen?
Auch im Sonderfall können Sie Ihr Haus verkaufen. Oftmals ist der Verkauf im Sonderfall komplizierter, aber durchaus machbar. Erfahren Sie in diesem Abschnitt, in welchen Sonderfällen Sie den Immobilienverkauf, trotz Hürden durchbringen können.
Kann ein geerbtes Haus verkauft werden?
Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen möchten, dann kommt es maßgeblich darauf an, ob Sie sich in einer Erbengemeinschaft befinden oder als Alleinerbe feststehen. Als Alleinerbe steht Ihnen der Hausverkauf offen und Sie können nach Einsicht ins Grundbuch und nach Erhalt des Erbscheins mit dem Verkauf beginnen. Im anderen Fall müssen Sie die Zustimmung aller Erben der Erbengemeinschaft einholen.
Kann ein Haus während Finanzierung verkauft werden?
Sie können Ihr Haus während einer laufenden Finanzierung verkaufen. Allerdings sind Sie auf die Kulanz der Bank angewiesen, wenn Sie Ihr Haus vor der 10-jährigen Spekulationsdauer verkaufen wollen. Die finanzierende Bank klärt im Vorfeld die zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung ab. Kontaktieren Sie Ihre Bank, wenn Sie planen Ihr Haus zu verkaufen und informieren Sie sich vorab, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ist. Die Bank errechnet die entstandenen Verluste durch die vorzeitig beendete Finanzierung.
Kann man Haus oder Wohnung verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben?
Sie können Ihr Haus verkaufen und darin wohnen. Für diese Option gibt es verschiedene Möglichkeiten. Zum einen können Sie Ihr Haus einem Teilverkauf unterziehen. Sie verkaufen einen Teil des Hauses und können gebundenes Kapital freisetzen. Im Gegenzug bleiben Sie im Objekt wohnen, können weiterhin mitbestimmen und müssen sich nicht an etwaigen Sanierungskosten beteiligen. Eine andere Alternative stellt die Leibrente dar. Sie verkaufen Ihr Haus, bleiben darin wohnen und erhalten einen Teil des Geldes als monatliche Rentenzahlung. Eine weitere Möglichkeit ist es, das Haus mit Nießbrauchrecht zu verkaufen oder ein lebenslanges Wohnrecht ins Grundbuch einzutragen. Diese Option schmälert allerdings das Interesse der Kunden, denn zahlreiche Käufer planen selbst in das Objekt einzuziehen. In diesem Fall sprechen Sie Investoren und Immobiliensammler an.
Abwicklung des Hausverkaufs
Als Immobilienmakler mit langjähriger Erfahrung wissen wir, dass ein Immobilienverkauf immer eine sehr persönliche und oft auch sehr emotionale Angelegenheit ist. Wir sind Ihr kompetenter Ansprechpartner und besprechen mit Ihnen gemeinsam, welche die beste Lösung für Sie ist. Zuerst ermitteln wir einen realistischen Wert Ihrer Immobilie, dann erörtern wir Ihnen die Verkaufsstrategie und leiten alles Erforderliche in die Wege, um für Sie den bestmöglichen Preis zu erzielen. Wir werden Sie während dem gesamten Verkaufsprozess im Grossraum Mannheim begleiten.
Gerne erläutern wir Ihnen den Ablauf ausführlich in einem unverbindlichen Ersttermin, damit Sie Ihr Haus bzw. Ihre Immobilie optimal verkaufen können. Wir freuen uns darauf, Sie kennenzulernen.
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