Scheidung einreichen und Haus verkaufen! – wie geht das?
Mit einer angehenden Scheidung oder Trennung kommt die Frage auf, ob die gemeinsame Immobilie veräußert werden soll. Ob Sie bei Trennung das Haus verkaufen müssen, hängt von verschiedensten Faktoren ab. Erfahren Sie, für wen es sich lohnt, wann es besser ist das Haus zu veräußern und welche Vor- und Nachteile der Hausverkauf birgt.
Wann und für wen lohnt sich ein Immobilien-/Hausverkauf bei einer Scheidung oder Trennung?
Wer mit dem Gedanken spielt, sich scheiden zu lassen oder sich vom Partner zu trennen, dessen Gedanken drehen sich auch um den Hausverkauf. Es ist nicht immer zwingend notwendig, dass die Immobilie bei Scheidung veräußert werden muss. Wer sich jedoch trennt oder scheiden lässt, der möchte oftmals keine wirtschaftliche Beziehung zum Partner aufrechterhalten, weshalb ein endgültiger Abschluss mit dem Hausverkauf besiegelt wird. Wann es Sinn macht das Haus zu verkaufen, erfahren Sie in diesem Abschnitt.
Bei Trennung Haus verkaufen - wann ist ein Hausverkauf sinnvoll?
Ein Hausverkauf bei Trennung ist sinnvoll, wenn sich zumindest einer der Expartner sicher ist, dass die Beziehung nicht wieder hergestellt werden kann. Des Weiteren kann ein Verkauf der Immobilie aus diesen Gründen sinnvoll sein:
Haltungskosten und Fixkosten des Hauses übersteigen das Budget
Mitunter ist der Erhalt der Immobilie für den Einzelnen zu teuer. Nicht selten zieht ein Expartner aus der Immobilie aus und weigert sich die monatliche Kreditbelastung mitzutragen. Bleibt ein Partner in der Wohnung zurück, kann er mitunter die Kosten nicht allein bewältigen. Die Kreditbelastung, Strom, Wasser, Abfallgebühren und Versicherungen übersteigen die finanziellen Möglichkeiten. Der Kredit sollte in jedem Fall bedient werden, damit es nicht zur Zwangsversteigerung kommt.
Der Immobilienkredit wird nicht mehr bedient
Es ist ratsam, dass Sie das Einfamilienhaus, Reihenhaus oder die Wohnung rechtzeitig verkaufen, wenn die monatliche Zins- und Tilgungsbelastung zu hoch ist. Stehen beide Parteien im Kreditvertrag, haften beide gleichermaßen und die Bank kann die volle Höhe der monatlichen Belastung von einem der Parteien verlangen. Wird der Kredit nicht bedient, kommt eine Zwangsversteigerung in Betracht. Durch die Zwangsversteigerung erhalten Sie mitunter einen geringeren Verkaufserlös, als der Marktwert tatsächlich hergeben würde.
Was ist der begriffliche und juristische Unterschied zwischen Scheidung und Trennung?
Wenn ein Ehepaar sich dazu entscheidet, dass es nicht mehr zusammenleben will, dann kommen zwei Möglichkeiten in Betracht.
Gerichtliche Trennung
Das Paar trennt sich für einen unbestimmten Zeitraum, jedoch bleibt die Eheverbindung nach wie vor bestehen. Es können auch beide Parteien in einer Immobilie wohnen bleiben, obwohl sie getrennt leben. Das kann z.B. finanzielle Gründe haben. Die Trennung setzt voraus, dass beide getrennt voneinander wirtschaften. Die Schlafzimmer sind getrennt, jeder kocht separat und geht für sich selbst einkaufen.
Gerichtliche Scheidung
Bei einer gerichtlichen Scheidung wird das Eheverhältnis komplett aufgelöst und durch das Gericht bestätigt. Der Scheidung geht ein Trennungsjahr voraus. Das in der Ehe gemeinsam erwirtschaftete Vermögen wird gerecht unter beiden Parteien aufgeteilt. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass das Haus verkauft wird. Das Trennungsjahr ist bestens dazu geeignet, die Vermögensverhältnisse zu klären und über den Verbleib der Immobilie zu entscheiden.
Welche Gründe sprechen für einen Immobilien-/Hausverkauf bei einer Scheidung / Trennung?
In den meisten Fällen, wünschen sich die Ehepaare einen endgültigen Schlussstrich ziehen zu können. Bleibt die Immobilie weiterhin im Besitz beider Parteien, müssen diese sich regelmäßig zusammensetzen, um wichtige Entscheidungen treffen zu können. Hierbei geht es womöglich um Sanierungsmaßnahmen, Vermietung, Renovierung und Instandhaltungskosten. Nicht alle getrennten Paare sind emotional in der Lage, diese anstehenden Diskussionen auszutragen. Diese weiteren Gründe sprechen dafür, das Haus bei Trennung oder Scheidung zu verkaufen:
- Finanzielle Gründe z.B. erhöhte Kosten durch doppelte Haushaltsführung, zu hohe Fixkosten und Haltungskosten
- Haus, Lage, Größe passt nicht mehr zur neuen Lebenssituation
- Emotionale Gründe z.B. keine täglichen Erinnerungen an den Expartner
Welche Vorteile und Nachteile hat ein Immobilien-/Hausverkauf bei einer Scheidung / Trennung?
Wenn Sie sich dazu entscheiden, das Haus bei Trennung oder Scheidung zu verkaufen, dann haben Sie mitunter Vor- und Nachteile durch diesen Schritt.
Vorteile Hausverkauf bei Trennung oder Scheidung
Bei Scheidung Haus verkaufen bringt Vorteile für beide Parteien:
- Keine finanzielle Belastung durch laufende Kredite
- Keine Fixkosten durch die Immobilie, z.B. Wohngebäudeversicherung, Hausmeisterservice etc.
- Restvermögen wird aufgeteilt und steht zur freien Verfügung
- Eigenständiges wohnen und leben
- Keine negativen Erinnerungen in den vier Wänden
- Aufbau einer neuen Existenzgrundlage möglich
- Neuorientierung, Neuanfang durch Hausverkauf bei Scheidung
Nachteile Haus bei Scheidung bzw. Trennung verkaufen
Ein Haus bei Scheidung verkaufen kann auch Nachteile mit sich bringen:
- Streitigkeiten rund um den Hausverkauf sind keine Seltenheit
- evtl. hohe Besteuerung, wenn Objekt nicht zwei Jahre vor Verkauf selbst bewohnt
- Vorfälligkeitsentschädigungen bei der Bank, wenn laufende Kredite vorzeitig beendet werden
So läuft der Hausverkauf bei Scheidung oder Trennung ab
Ist das Haus mit Krediten belastet, wird der Erlös des Hausverkaufs zuerst dafür verwendet, um die Kredite bei der Bank abzulösen. Da der Kredit vorzeitig aufgelöst wird und der Bank dadurch Verluste entstehen, verlangen die finanzierenden Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung. Der Rest aus dem Hausverkauf wird gerecht unter beiden Parteien aufgeteilt. Stehen beide Partner als Eigentümer im Grundbuch, spielt es für das Gericht keine Rolle, wer mehr investiert oder wer die Darlehenssumme gezahlt hat. Wer der Meinung ist, dass er mehr beigetragen hat, der kann das mit dem Antrag auf Zugewinnausgleich geltend machen.
Wann ist der beste Zeitpunkt zu verkaufen?
Zahlreiche Paare leben in Trennung und warten zu lange ab, bis sie sich dazu entscheiden das Haus zu verkaufen. Wird der Kredit nicht mehr bedient, kann die Bank eine Zwangsversteigerung einläuten. Sie können das Haus auch während dem Trennungsjahr verkaufen und den bestmöglichen Preis für Ihr Objekt erhalten. Für viele Expartner ist das Trennungsjahr der beste Zeitpunkt, um die Finanzen zu regeln, das Haus verkaufen und sich eine neue Zukunft aufzubauen.
Was passiert mit dem Erlös aus dem Hausverkauf?
Wie der Erlös nach dem Hausverkauf aufgeteilt wird, hängt maßgeblich davon ab, ob ein Ehevertrag besteht. Zuerst werden die Kredite mit dem Gewinn aus dem Verkauf abgelöst. Der Rest wird gerecht unter den Parteien aufgeteilt. Werden sich beide Expartner einig, kann auch eine individuelle Aufteilung erfolgen. Paare ohne Ehevertrag befinden sich automatisch in einer Zugewinngemeinschaft. Der Zugewinnausgleich ist nicht verpflichtend, es kann auch eine individuelle Einigung erfolgen. Für den Zugewinnausgleich muss ein Antrag beim zuständigen Familiengericht gestellt werden.
Der Zugewinnausgleich – faire Vermögensaufteilung unter den Expartnern
Wird ein Haus wegen Scheidung verkauft und hat z.B. eine Partei ihr Erbe in die Immobilie investiert, kann es zu Streitigkeiten über die Aufteilung des Erlöses kommen. Ein wichtiges Instrument zur gerechten Aufteilung des Vermögens, ist der Zugewinnausgleich. Haben Sie z.B. einen Betrag X mit in die Beziehung gebracht und Eigenkapital für die Finanzierung bereitgestellt, können Sie einen Antrag auf Zugewinnausgleich stellen.
So berechnen Sie den Zugewinnausgleich
Sie haben Eigenkapital in Höhe von 100.000 € für die Immobilienfinanzierung eingebracht. Dieses Geld wird als sogenanntes Anfangsvermögen bezeichnet. Sie kaufen mit Ihrem Partner ein Haus im Wert von 250.000 € und nehmen einen Kredit von 150.000 € auf. Die Immobilie hat im Laufe der Jahre eine Wertsteigerung von umgerechnet 50.000 € erfahren. Sie holen sich einen Makler, der Ihre Immobilie gewinnbringend verkauft und erzielen einen Verkaufserlös von 300.000 €. Sie haben den Kredit bedient und insgesamt eine Restschuld inklusive Vorfälligkeit von 100.000 €. Somit verbleiben nach der Kreditablösung 200.000 € zur Aufteilung zwischen den Parteien. Ihr Anfangsvermögen bleibt unangetastet, da Sie einen Zugewinnausgleich beantragt haben. Die nun verbleibenden 100.000 € vom Verkaufserlös werden gerecht unter den Expartnern aufgeteilt.
Welche Alternativen gibt es zum Verkauf?
Eine Scheidung bedeutet die endgültige Trennung und Vermögensaufteilung zwischen beiden Parteien. Das Gericht geht davon aus, dass die Immobilie veräußert wird. In vielen Fällen entscheiden sich die Noch-Ehepartner dazu, einen anderen Weg einzuschlagen. Hierzu ist es aber notwendig, dass weiterhin Kommunikation möglich ist. Es gibt folgende Alternativen zum Haus verkaufen bei Scheidung oder Trennung, die Sie wahrnehmen können, wenn Ihnen der Hausverkauf schwerfällt.
Zuweisung
Es gibt die Möglichkeit der Zuweisung. Demnach wird das Haus oder die Wohnung, einem Ehepartner zugeschrieben.
Ein Partner ist Alleineigentümer
Ist ein Ehepartner Alleineigentümer, bleibt das Haus auch nach der Scheidung in seinem Besitz. Vor Allem wenn der Ehepartner das Haus mit in die Ehe gebracht hat, wird das Haus als Anfangsvermögen bewertet. Der andere Ehepartner hat nur Anspruch auf den Zugewinn der Immobilie, also auf die Wertsteigerung des Objekts.
Haus soll im Besitz beider Parteien bleiben
Wenn das Reihenhaus oder Einfamilienhaus weiterhin im Besitz der Expartner bleiben soll, ist Einigkeit und Absprache das A und O. Im weiteren Verlauf kann man gemeinsam entscheiden, ob die das Objekt zum Beispiel vermietet werden soll oder ob einer der beiden Parteien dort selbst wohnen bleibt.
Teilungsversteigerung
Die Teilungsversteigerung kommt in Betracht, wenn sich beide Parteien nicht einig werden. Dies ist der ungünstigste Weg, denn die Versteigerung bringt mitunter nicht den benötigten Verkaufserlös ein.
Immobilie auf die Kinder übertragen:
Haben Sie gemeinsame volljährige Kinder und sind diese in der Lage die Immobilie zu finanzieren, kann eine Übertragung sinnvoll sein. Mit dem Übertrag gehen alle Rechten und auch Pflichten an den Nachwuchs über.
Expartner auszahlen
Wenn einer der beiden Parteien die Immobilie weiter bewohnen und im Besitz der Immobilie bleiben will, dann kann er den Expartner auszahlen.
Realteilung
Das Objekt wird in zwei separate und abschließbare Wohnungen aufgeteilt, sodass beide Expartner darin wohnen und getrennt voneinander wirtschaften können.
Vermieten
Sie müssen Ihr Haus bei Scheidung nicht verkaufen. Wenn Sie sich mit dem Expartner einig werden, können Sie das Haus vermieten.
Wie ist die Vorgehensweise beim Hausverkauf?
Idealer Weise holen Sie sich einen kompetenten Makler zur Hilfe, der Ihr Reihenhaus oder Einfamilienhaus bewertet und ein Gutachten erstellt. Das Wertgutachten hilft Ihnen dabei, einen angemessenen Preis für das Objekt zu erzielen. Der Makler besichtigt die Immobilie, erstellt Objektfotos und holt alle Unterlagen ein.
Was passiert mit Grundbucheintrag?
Die kreditgebende Bank stellt eine Löschungsbewilligung aus. Die Löschungsbewilligung muss notariell beglaubigt werden. Der Notar sendet die Löschungsbewilligung zum Grundbuchamt und die eingetragene Schuld wird aus dem Grundbuch gelöscht.
Wie wird der Hausverkauf besteuert?
Die Spekulationssteuer wird erhoben, wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren wieder verkauft wird. Der Gewinn aus dem Hausverkauf muss versteuert werden. Diese Besteuerung entfällt allerdings, wenn Sie die Immobilie in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt haben.
Warum ist es wichtig einen Experten hinzuzuziehen?
Nur ein Makler oder ein Sachverständiger für Immobilien kann den tatsächlichen Marktwert der Immobilie ermitteln. Der Makler kennt die aktuellen Quadratmeterpreise in Ihrer Region und kann das Objekt anhand der Bausubstanz und der Ausstattung bewerten. Sie ersparen sich viel Zeit, wenn Sie einen Makler mit dem Immobilienverkauf beauftragen. Der Makler veröffentlicht Inserate, übernimmt die Kundengespräche und führt die Besichtigungstermine durch.
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