Lebenslanges Wohnrecht

Lebenslanges Wohnrecht im Alter sichert Personen ab, die noch zu Lebzeiten ihre Immobilie übergeben oder verkaufen, aber dieselbe weiterhin für Wohnzwecke nutzen möchten, obwohl sie nicht mehr Eigentümer sind.

Was ist Wohnrecht?

Wohnrecht bezeichnet das Recht, ein Gebäude oder einen Teil desselben bewohnen zu dürfen, ohne selbst Eigentümer dieser Immobilie zu sein. Dieses Wohnungsrecht kann im Rahmen einer Schenkung oder eines Verkaufs entweder befristet oder als Wohnrecht auf Lebenszeit vertraglich vereinbart werden. Lebenslanges Wohnrecht bedeutet, dass die berechtigte Person das Haus oder die Wohnung bis an das Lebensende nutzen darf. Das sogenannte Wohnungsnutzungsrecht ist als persönliche Dienstbarkeit in § 1093 gesetzlich verankert und an die jeweilige Immobilie gebunden.

Warum das (lebenslange) Wohnungsrecht?

Das Wohnungsrecht findet oftmals im Rahmen einer Schenkung Anwendung, wenn beispielsweise Eltern eine Immobilie an ihre Kinder übertragen möchten, aber diese weiterhin selbst als Wohnung nutzen wollen. In diesem Fall sichern sie sich durch ein Wohnrecht auf Lebenszeit im Alter ab, das Eigentum aber überschreiben sie an die Nachkommen. Dieses Modell wird häufig genutzt, um den Freibetrag bei der Schenkung zu nutzen oder Erbschaftsteuer zu sparen. Gleichzeitig kann der Geschenkgeber seine Wohnsituation absichern und damit vorbauen, falls sich die Beziehung zu den Beschenkten verschlechtert. Für Unternehmer und Freiberufler kann es sinnvoll sein, die Wohnimmobilie an den Ehepartner zu verschenken und sich selbst ein lebenslanges Wohnrecht einzuräumen, damit das Objekt im Falle einer Insolvenz nicht verloren geht. Ältere Immobilieneigentümer, die keine Nachkommen haben und das Haus verkaufen möchten, können als Absicherung im Alter ein Wohnrecht auf Lebenszeit und eine Zusatzrente vereinbaren.

 

Wohnrecht auf Lebenszeit und Grundbuch

Als Grunddienstbarkeit muss das lebenslange Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber dritten Personen rechtswirksam zu sein und gültig zu bleiben, falls die Eigentümer die Immobilie verkaufen. Der Notar veranlasst die Eintragung des Wohnungsnutzungsrechts im Grundbuch. Das Wohnungsrecht kann als persönliche Dienstbarkeit zugunsten einer bestimmten Personen eingetragen werden. Alternativ kommt ein dingliches Recht in Betracht, das sich auch auf Familienangehörige und Pflegekräfte des Wohnberechtigten bezieht.
Mit der Zustimmung des Berechtigten ist die Löschung des Wohnrechts aus dem Grundbuch möglich. In diesem Fall erhält der Betroffene als Ausgleich eine Abfindungszahlung, weil er auf sein Wohnungsrecht verzichtet. Er ist aber nicht verpflichtet, sich auf einen Verzicht und die Löschung einzulassen.

Rechte des Wohnrechtsinhabers

Mit dem lebenslangen Wohnrecht erhält der Berechtigte ein Nutzungs-, Bleibe- und Aufnahmerecht. Die Rechte ergeben sich aus § 1093 BGB.

Nutzungsrecht
Auf Basis des Wohnungsrechts darf der Wohnrechtsinhaber die genannten Wohnräume benutzen. Dieses Nutzungsrecht schließt außerdem Gemeinschaftsanlagen wie die Heizung und gemeinschaftliche Bereiche wie Garten, Keller und Waschküche ein.

Bleiberecht
Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht auf Lebenszeit sichert dem Berechtigten auch im Fall des Verkaufs der Wohnimmobilie ein Bleiberecht.

Aufnahmerecht
Gemäß Aufnahmerecht darf der Wohnberechtigte andere Personen wie einen Lebenspartner (ehelich oder nichtehelich), Kinder und Pflegekräfte in seinem Haushalt aufnehmen.
Der Eigentümer hat kein Recht, die Wohnung zu besichtigen.

Kosten des Wohnrechts

Der Inhaber des Wohnrechts auf Lebenszeit muss für die laufenden Betriebs- und Nebenkosten wie Strom, Wasser und Heizung aufkommen. Zusätzlich fallen kleinere Reparaturkosten in seinen Bereich. Größere Sanierungsmaßnahmen wie die Erneuerung der Heizung und Reparaturen an der Gebäudehülle muss der Eigentümer tragen. Hierfür braucht er die Einwilligung des Wohnberechtigten. Eigentümer und Wohnrechtsinhaber können eine andere Kostenverteilung per Notarvertrag regeln.

Wann erlischt das Wohnrecht auf Lebenszeit?

Das Wohnrecht auf Lebenszeit erlischt mit dem Tod des Wohnberechtigten, davor grundsätzlich nur mit seiner Zustimmung. Bei einem Umzug ins Pflegeheim oder einem vorübergehenden oder dauerhaften Auszug bleibt es hingegen bestehen. Der Wohnrechtsinhaber kann daher jederzeit wieder in die Wohnung einziehen, etwa, wenn er keine Betreuung in der Pflegeeinrichtung mehr braucht oder stattdessen häusliche Pflege nutzen möchte. Ohne aktives Zutun des Wohnberechtigten erlischt das Wohnungsrecht nur
- mit dem Tod
- wenn die Räume unbewohnbar sind
- wenn die Frist abläuft (Befristetes Wohnungsrecht)
- wenn eine vertraglich vereinbarte Bedingung wegfällt

Übertragbarkeit des Wohnrechts

Als persönliche Dienstbarkeit ist das lebenslange Wohnrecht nicht auf andere Personen übertragbar, weder durch Vererbung noch durch Verkauf oder Schenkung. Der Sinn dieses Rechts besteht darin, den Wohnberechtigten abzusichern, nicht jedoch andere Personen. Allerdings darf der Berechtigte Familienangehörige und Pflegepersonal in den Wohnräumen aufnehmen. Eine Übertragung des Wohnungsrechts ist aber nicht möglich. Allenfalls können die Parteien vereinbaren, dass der Wohnrechtsinhaber seine Wohnräume an eine dritte Person vermieten darf, wenn er beispielsweise auszieht und damit das Nutzungsrecht nicht ausübt.
Der Eigentümer kann eine mit Wohnrecht belastete Immobilie verkaufen, auch dann, wenn das Recht im Grundbuch aufscheint. Eine Zustimmung des Berechtigten zum Verkauf ist nicht erforderlich. In der Praxis kann es jedoch schwierig sein, eine solche Wohnimmobilie zu verkaufen, zumal die meisten Kaufinteressenten das Objekt selbst nutzen möchten. Ein eingetragenes Wohnrecht auf Lebenszeit mindert den Wert und den Verkaufspreis der Immobilie.

Steuer und lebenslanges Wohnungsrecht

Der Wohnrechtsinhaber muss das Wohnrecht versteuern, wenn es für ihn unentgeltlich ist. Ein lebenslanges Wohnrecht, für das der Berechtigte keine Miete zahlt, ist als Geldwert einzustufen und unterliegt als solcher der Schenkungsteuer. Als Berechnungsgrundlage zieht die Finanzbehörde die erzielbare Miete heran. Die Höhe der Schenkungsteuer folgt einer komplexen Berechnung, bei der die Jahreskaltmiete mit dem Kapitalwert zu multiplizieren ist. Zudem ist das Lebensalter des Betroffenen in Form der noch zu erwartenden Wohndauer zu berücksichtigen. Für die steuerliche Bewertung des Wohnrechts auf Lebenszeit sind die Sterbetafeln des statistischen Bundesamtes entscheidend.

Umsetzung des Wohnrechts auf Lebenszeit

Lebenslanges Wohnrecht bedarf einer vertraglichen Vereinbarung zwischen dem Wohnrechtsinhaber und dem Eigentümer der Immobilie. Der bisherige Bewohner, der das Wohnrecht auf Lebenszeit erhalten soll, und der zukünftige Eigentümer sollten die wichtigsten Rechte und Pflichten in einem notariell beglaubigten Vertrag festschreiben. Dazu gehören unter anderem die Fragen, wer für den Unterhalt der Immobilie aufkommen muss und wie der Wohnrechtsinhaber das Objekt nutzen darf. Auch sind etwaige steuerliche Fallstricke bezüglich Schenkungsteuer und Erbschaftsteuer zu beachten. Da diese Thematik sehr komplex ist, erweist sich ein Rechtsexperte als kompetenter Ansprechpartner, um lebenslanges Wohnrecht vertraglich zu vereinbaren.

Für die kompetente Hilfestellung beim Hausverkauf können Sie sich vertrauensvoll an Petra Berberich und Nina Egner Informationen